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貸款購屋的民眾看過來！財政部北區國稅局昨（17）日表示，針對向銀行貸款所購買的自用住宅，雖可列報購屋借款利息扣除額抵稅，但僅以「購買」自用住宅，並向金融機構借款所支付的利息為限。

北區國稅局表示，許多新購屋者，利用銀行的優惠利率貸款購屋，如果這筆購屋借款的利息支出，是因為購買自用住宅所產生，申報當年度的綜合所得稅時，可以列舉扣除，最高限額為30萬元。

國稅局近期查核轄區內綜所稅申報案件時發現，甲君申報100年度綜所稅申報時，列報購屋借款利息扣除額為14萬4,049元，經國稅局官員查核發現，甲君實際購置自用住宅的借款利息支出，僅8萬3,002元，要求甲君補稅。

甲君主張，其房屋貸款利息都是乙銀行所核發的房貸利息，貸款標的為同一房屋，而且申報的購屋借款利息扣除額，未超過法定30萬元的額度，仍然希望國稅局讓他全額扣除。

不過，國稅局查核後發現，甲君在98年9月21日向銀行貸款買房，但在交易隔日就向乙銀行擔保借款，產生增貸的利息支出為6萬1,047元，由於不屬於「購屋借款」支付的利息，因此被國稅局剔除補稅。

北區國稅局強調，自用住宅購屋借款利息支出的扣除額，每一申報戶以一屋為限，而且必須以「購買」自用住宅，而向金融機構借款所支付的利息，才能適用列舉扣除。北區國稅局提醒民眾，若是以自用住宅為擔保向銀行增貸，該擔保借款所支付的利息，因不符合所得稅法第17條規定，將不得申報購屋借款利息扣除額。
工商時報─記者林淑慧／台北報導 2013/12/18 07:55
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開第一槍 土銀緊縮桃園四區房貸

央行希望銀行對新興炒房地區自律房貸業務，房貸龍頭土地銀行呼應央行政策，昨（8）日發函所有分行，明令對「桃園八德、南崁、青埔、中正藝文特區」等四大地區的投資客，啟動房貸緊縮三大措施，凡同一名下、第二棟以上的房貸，利率一律拉高半碼，成數降一成，且不得適用寬限期。

近期國內部分區域房價出現異常飆高情況，央行首季理事會決議，由公股銀行自行訂定管制措施。具有指標性的土銀率先開第一槍，預估其餘公股銀行將陸續跟進，將桃園四大區域納入管制範圍。
 
據悉，土銀總行昨日發函給旗下150家分行，基於風險控管考量，凡是位於桃園八德、南崁、青埔與中正藝文特區等四個區域，且為同一名下、第二棟以上的房貸，將視同大台北都會區，納入房貸管制。

銀行主管指出，目前新承做房貸利率約2.1%~2.3%，若投資客購買桃園這些區域的住宅，房貸利率得額外加碼0.125個百分點，房貸利率將拉高至2.23%~2.43%間。

不只如此，房貸成數也從目前的七至八成調降一成，最高以七成為限，且不得適用寬限期。

銀行主管認為，央行對大台北都會區實施房市管制後，投資客紛紛轉戰其他縣市，帶動台中七期、高雄美術館等地區房價水漲船高。

今年以來，桃園部分區域搭上機場捷運動工、桃園將升格直轄市，以及發展桃園航空城等話題，房價大幅飆漲。

考量桃園房價上漲，集中在某幾個「點」，而非全面性上揚，央行在3月底的理監事會議上，並未將桃園納入房市管制，但明示公股銀行應採取自律審慎措施、加強不動產授信風險控管。

根據央行統計，「某個」不在央行管制範圍內的地區，房貸成數已經下降5個百分點，代表銀行已注意到風險、提早進行管控，銀行主管解釋，央行所稱的某個區域，其實就是桃園地區。

銀行主管認為，央行先不急著自己站上第一線，將依據銀行採取自律措施後的效果，再考慮是否要將桃園納入房市的通案管制範圍。
【經濟日報╱記者陳美君、羅兩莎／台北報導】 2013.04.09 03:26 am
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土銀下周調高房貸利率 購屋族累了

國內房貸龍頭土地銀行昨天宣布，下周起調高新承做房貸利率，最低利率從原來的百分之一點八四，調高到從百分之二點三一起跳，兩、三年前購買預售屋，最近密集交屋的購屋族群，未來房貸壓力更吃重了。

土銀房貸升息後，以貸款五百萬元、廿年本利攤還試算，房貸利率從百分之一點八四拉高到百分之二點三一，每月房貸就會從二萬四千九百多元增加為二萬六千多元，每月本息增加一千多元、一年約一萬八千元，廿年下來就多了約廿六萬元，對於一般上班族來說，是一筆不小的數目。

土銀、合作金庫銀行與台灣銀行等三家公股銀行，是國內房貸市場前三大，合計房貸餘額逾一兆三千億元；目前合庫最低房貸利率為百分之二點八，台銀為百分之二點二五，土銀為百分之二點三一，「三巨頭」房貸利率都逾二趴，金融界人士預估，房貸「漲」聲響起，明年房貸利率可能飆破百分之三。

銀行業者預估，除台北市精華地段房價具抗跌性外，包括新北市、中南部等推案量高，因空屋率很高的地區，隨著房貸利率全面調升，房價將下修幅度可能超過一成。

不具名的銀行主管說，明年起各大銀行房貸額度都不夠用，銀行將被迫緊縮房貸，偏遠和外圍地區將首當其衝，而「淡林三莊」即淡水、林口、三峽與新莊等地因推案量大、空屋率偏高，房價壓力將更沈重。

民營銀行說，目前連「豪宅」房貸利率都在二趴以上，一般民眾的信用及住宅條件比不上豪宅，不可能借到比豪宅更低的利率，實際房貸放款利率早超過百分之二。

房地產業者說，目前房貸利率普遍落在百分之二點五至百分之二點六之間，房貸戶還堪忍受；如果房貸利率飆破百分之三，房貸戶恐將吃不消，房價下修空間跟著擴大。

土銀下周起調高房貸利率，調整後，菁英房貸（貸款人條件優、利率最低）利率從百分之二點三一起跳，一般房貸戶最低利率為百分之二點四六。
【聯合報╱記者羅兩莎、江碩涵、孫中英／台北報導】 2012.09.07 03:13 am
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房屋抵押購第二屋 央行再祭緊箍咒

中央銀行日前發文，進一步緊縮「第二屋」貸款規定：民眾若以已償還完貸款的房子再度抵押向銀行貸款，用於購買台北市及新北市「管制地區」的房子，貸款成數應以6成為上限。

銀行業者解釋，因近年來台北市舊屋價格漲翻天，不少民眾把之前已經還完房貸的舊屋拿出來再度抵押給銀行貸款，貸款名目是投資理財等，但貸出大筆資金其實是為了購買另一間房子。

銀行業者說，依央行日前最新規定，民眾購買管制地區的第2棟房子時，只要不向銀行貸款，央行就管不著，即不受管制措施的限制；但是，第2棟房屋若要貸款，就必須受最高成數6成的限制。

舉例來說，黃先生以台北市一棟價值1,000萬元的舊公寓，以其他名目（如投資理財）向銀行貸款500萬元；但黃先生貸出來的500萬資金，是用於購置北市另1棟2,000萬的房屋。

按理，因黃先生的第1棟房子沒有房貸，他購置的第2棟房子應屬第1筆貸款，最高成數最高為8成，即額度應是1,600萬元；但依央行最新規定，黃先生購置的第2棟房子，貸款成數最高只能6成，且應包含第1棟舊屋的500萬元。

換言之，黃先生第2棟房屋貸款最高只能貸款700萬元，原預估可貸款1,600萬限制嚴格許多。

此外，央行並規定，民眾在申請貸款時，必須簽下資金用途切結書，切結其資金用途不是流向購置管制地區的房屋；而銀行在貸款後，必須持續追蹤借款人的資金流向，一旦發現貸款人資金流向購置管制地區第2棟房屋，且向其他銀行貸款時；第二棟房貸即須受最高6成的限制，避免投資客利用銀行低利資金炒房。
【聯合報╱記者羅兩莎／台北報導】 2012.05.30 04:00 am
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足額擔保/申辦自宅房貸 不需連帶保證人

房貸戶注意了！如果你是自用住宅貸款戶，只要提供足額擔保品，銀行就不能要求貸款人再提供「連帶保證人」。

另外，在其他消費性貸款，包括房屋修繕、購置耐久財（如汽車等），及貸款金額100萬元以下消費性貸款及信用卡融資等，只要貸款者提供足額擔保品，銀行也不能要求貸款人提供連帶保證人。

金管會官員說，很多民眾可能都不知道，辦理房貸或消費性貸款如果已經有擔保品，銀行不能要求提供連帶保證人；為維護消費者權益，金管會指示銀行公會檢討貸款契約，強化相關資訊的揭露。

金管會強調，自用住宅放款及消費性放款已取得足額擔保，銀行不得以任何理由要求借款人提供連帶保證人。

銀行業者說，貸款人若是購置自用住宅，即使償債能力不佳，銀行最多也只能要求貸款者提供「一般保證人」。

也就是說，如果你在向銀行辦理購置自用住宅貸款時，銀行要求你要提供「連帶保證人」，身為貸款戶的你可以「提醒」銀行，並主張依銀行法第12條之1規定，拒絕提供連帶保證人，僅提供「一般保證人」。

至於「一般保證人」與「連帶保證人」最大區別是：若貸款人無法償還貸款時，銀行依法可優先處分「連帶保證人」名下財產；但「一般保證人」則是銀行在處分貸款者財產後，若有不足，才可查扣或拍賣一般保證人的財產。

此外，為落實並強化銀行法第12條之1規定，金管會要求銀行公會建議銀行，在處理自用住宅放款及消費性放款的時候，如有徵提擔保品者，必須在貸款契據中區隔一般保證人及連帶保證人的簽名欄位。同時，銀行必須在連帶保證人簽名欄位下加註提醒文字：「本貸款如係屬銀行法第12條之1規定的自用住宅放款或消費性貸款，且已提供足額擔保者，借款人無需再提供連帶保證人…等文字。」
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債清效應 小套房更難貸了

債清條例上路後，未來銀行以確保債權為優先的授信政策將更明顯。以房貸業務為例，小套房貸款難度愈來愈高，現在已有銀行將小套房最高貸款成數降至五成；部分個案則是客戶申請後，銀行拒絕給予寬限期；如果是投資客申請貸款，很多銀行會直接拒絕辦理。

銀行房貸主管指出，小套房單價相較偏低，過去又有不少投資客使用銀行貸款投資小套房，財務槓桿偏高。

在房市景氣未明的情況下，小套房價格一旦下滑，房價跌幅可能超過投資客自備款，造成投資客寧可損失自備款，也不願承擔小套房價格下滑風險，部分銀行考量風險控管，因而緊縮投資客的小套房貸款申請。

以合庫銀為例，之前就發文給營業單位，指示小套房貸款客戶必須是自住，不能是投資客。台銀也有類似規定，而且台銀分行如果接到坪數15坪以下的小套房申請案，分行不能自行決定是否放款，必須先報請總行。

近來就有台北精華地區的分行，把15坪以下的小套房報到總行去，總行雖然核准，但不給予寬限期。

台企銀則是把小套房的貸款成數降低到五成，而且利率從4%起跳；華南銀的小套房貸款利率也較高，從5%起跳。

台企銀個金主管指出，除了坪數太小的套房被銀行排除在外，包括學生套房、郊區、觀光景點的休閒套房，銀行現在也都不承作，主要是這類套房供給量太大，或地點太偏僻。

不過有一類小套房，可以打破上述銀行貸款的條件限制。某行庫房貸主管指出，最近承作一件台北市六張犛附近的小套房案件，由於當地 房價從40萬元漲到50萬元，加上貸款客戶的條件非常優質，還款能力沒有問題，所以貸款成數還是可以到八成，利率也可以降到3%左右。

銀行主管指出，除了地點和貸款客戶還款能力佳，有利爭取較好的小套房貸款條件，如果客戶把套房隔成一房一廳，銀行也會願意給予較優惠的條件。

經濟日報╱記者洪凱音、陳芝艷／台北 2008.04.08 02:19 am